🔍15년후 상가 매도시 양도세 계산

양도소득세는 양도 차익에 부과되므로, 현재 가치인 8천만 원을 취득 가액으로 가정하고 계산하겠습니다. (다른 필요 경비와 기본 공제는 단순화를 위해 최소한으로 적용합니다.)

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1. 🔍 양도소득세 계산을 위한 기본 가정

구분	금액	비고
양도 가액 (15년 후 매도 금액)	166,314,254원	고객님 계산 결과 (FV)
취득 가액 (15년 전 매입 금액)	80,000,000원	현재 가치 (PV)
보유 기간	15년	장기보유 특별공제 대상
필요 경비	0원 가정	취득세, 중개보수 등은 계산 단순화를 위해 제외

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2. 🧮 단계별 양도소득세 계산

단계 1: 양도차익 계산

$$\text{양도차익} = \text{양도 가액} - \text{취득 가액} - \text{필요 경비}$$

$$\text{양도차익} = 166,314,254 - 80,000,000 - 0 = 86,314,254 \text{원}$$

단계 2: 양도소득 금액 계산 (장기보유 특별공제 적용)

상가를 15년 이상 보유했으므로 **최대 공제율인 30%**를 적용합니다.

• 장기보유 특별공제액 = 양도차익 $\times$ 30%
• $$86,314,254 \text{원} \times 0.30 \approx 25,894,276 \text{원}$$
• 양도소득 금액 = 양도차익 - 장기보유 특별공제액
• $$86,314,254 - 25,894,276 = 60,419,978 \text{원}$$

단계 3: 양도소득 과세표준 계산

양도소득 금액에서 **양도소득 기본 공제 (연 250만 원)**를 차감합니다.

$$\text{과세표준} = 60,419,978 - 2,500,000 = 57,919,978 \text{원}$$

단계 4: 최종 양도소득세 (지방세 포함) 계산

과세표준 57,919,978원에 해당하는 누진세율을 적용합니다. (2025년 기준)

• 적용 구간: 5천만 원 초과 ~ 8천8백만 원 이하 $\rightarrow$ 세율 24% (누진공제 522만 원)

$$\text{산출세액} = (\text{과세표준} \times 24\%) - 5,220,000 \text{원}$$

$$\text{산출세액} = (57,919,978 \times 0.24) - 5,220,000$$

$$\text{산출세액} = 13,900,794 - 5,220,000 = 8,680,794 \text{원}$$

• 지방소득세: 양도소득세의 10%
• $$8,680,794 \times 0.10 \approx 868,079 \text{원}$$

$$\text{총 양도소득세} = 8,680,794 + 868,079 = 9,548,873 \text{원}$$

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3. 🎯 계산 결과 요약

구분	금액 (약)
양도차익	86,314,254원
장기보유 특별공제액 (30%)	25,894,276원
양도소득세 (국세)	8,680,794원
지방소득세 (10%)	868,079원
총 납부할 세금	9,548,873원

참고: 이 계산은 필요 경비를 0원으로 가정하고 현재 세율 기준으로 단순화한 추정치입니다. 실제 양도세는 취득세, 법무사 비용, 중개 수수료 등 필요 경비를 공제하면 더 낮아집니다.